기존 집을 보유한 채 새 주거계획 비용을 마련할 때 담보여력을 보는 법
발행
기존 집을 보유한 채 다른 집으로 옮기려는 계획은 새집 계약금만 마련한다고 끝나지 않는다. 원래 주택의 대출과 관리비가 남은 상태에서 새 주거비가 시작되므로, 자산은 늘어도 매달 쓸 현금은 빠르게 줄 수 있다.
두 집을 보유하는 기간부터 정한다
기존 집을 임대할지 비워 둘지, 새집에는 언제 입주할지를 달력에 표시한다. 매도 계획이 있다면 희망일이 아니라 거래가 늦어질 수 있는 기간까지 둔다. 겹치는 개월 수가 길어질수록 이자와 관리비, 세금 적립액도 함께 늘어난다.
기존 주택에서 실제로 남는 여력을 구한다
최근 시세에서 선순위 대출 잔액만 빼는 계산은 충분하지 않다. 등기상 설정과 임차인의 권리, 금융회사가 인정하는 담보가치에 따라 검토 범위가 달라질 수 있다. 호가가 내려가는 경우도 넣어 여유가 얼마나 줄어드는지 본다.
새 주거비는 입주 뒤 기준으로 계산한다
새집의 원리금이나 임차료에 관리비, 교통비 변화, 보유세와 수선 적립액을 더한다. 기존 집에서 받을 임대료는 계약이 확정되기 전까지 조건부 수입으로 둔다. 두 집 비용을 낸 뒤에도 생활비와 비상자금이 남는지 월별로 확인한다.
필요액보다 감당 가능한 상환액이 우선이다
기존 주택의 담보를 이용한 추가자금은 담보가치가 충분해 보여도 소득과 기존 채무, 상품별 심사기준에 따라 결과가 달라진다. 새 거처에 필요한 총액을 그대로 요청하기보다 매달 무리 없이 갚을 수 있는 금액에서 자금 규모를 역산한다.
보유와 이사를 동시에 추진할 때는 자산 총액보다 현금이 가장 적게 남는 달이 중요하다. 그 달에도 필수지출과 예비비를 지킬 수 있어야 기존 집을 급하게 처분하지 않고 새 주거계획을 이어갈 수 있다.