담보가치와 상환여력 중 더 낮은 기준으로 추가자금을 판단하는 법
발행
담보가치가 높으면 필요한 자금을 모두 마련할 수 있을 것처럼 보이지만 월 상환액이 생활비를 압박하면 지속하기 어렵다. 반대로 소득에 여유가 있어도 선순위 권리가 크면 주택을 바탕으로 한 검토 범위가 제한될 수 있다.
담보 쪽 한계는 보수적인 가격에서 구한다
최근 거래와 주택 상태를 바탕으로 평가액을 정하고 선순위 잔액과 등기상 권리를 확인한다. 임차인이 있다면 보증금의 순위와 계약 상태도 함께 본다. 최고 호가가 아니라 가격이 낮아지는 경우까지 계산해 여력의 폭을 확인한다.
상환 쪽 한계는 월 잔액에서 역산한다
세후소득에서 기존 원리금과 필수생활비, 세금 적립액을 빼고 남는 금액을 구한다. 전부를 새 상환에 쓰지 않고 비상자금과 금리 변동 여유를 남긴다. 원금상환이 시작되는 달의 최대 납입액을 기준으로 삼는다.
두 숫자의 기준일을 맞춰 비교한다
담보평가는 현재인데 소득은 가장 좋았던 해를 쓰면 실제 여력이 부풀려진다. 같은 시점의 대출잔액과 최근 소득을 사용하고 곧 끝날 계약이나 예정된 지출을 반영한다. 두 한계 가운데 낮은 금액을 1차 상한으로 둔다.
상한 안에서도 상품 조건을 확인한다
추가 담보자금의 실제 가능 금액과 금리, 상환방식은 금융사나 취급업체의 기준 및 권리관계에 따라 달라진다. 낮은 기준 안에 들어온다는 이유만으로 승인을 예상하지 말고 약정 뒤에도 생활비와 예비비가 유지되는지 최종 점검한다.
작은 쪽을 기준으로 삼으면 자산가치와 소득 중 하나만 믿고 무리하게 빌리는 일을 줄일 수 있다. 상황이 바뀔 때마다 두 숫자를 함께 갱신하면 가계가 감당할 수 있는 범위도 현실적으로 조정된다.