거주주택과 임대주택을 한 자산표에 넣으면 무엇이 흐려질까?
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거주주택과 임대주택을 시세만으로 합치면 자산 총액은 간단히 보이지만 두 집이 가계에 하는 역할은 사라진다. 내가 사는 집은 당장 팔기 어려운 생활 기반이고, 임대주택은 임대료와 보증금 반환 의무가 함께 움직이는 자산이다.
거주 목적의 집은 현금화 가능액이 아니다
거주 중인 집의 시세가 올라도 이사 계획이 없다면 생활비로 꺼내 쓸 수 있는 돈은 늘지 않는다. 매각을 가정할 때도 새 거처 비용과 중개보수, 세금처럼 이동에 따르는 지출을 빼야 한다. 따라서 자산표에는 시세와 함께 거주 유지 여부를 표시하는 편이 낫다.
임대주택에는 돌려줄 돈이 붙어 있다
임대주택의 가치는 매매가격만 적어서는 부족하다. 임차보증금과 기존 담보대출 잔액을 별도 부채로 놓고, 월 임대료에서 관리·수선·공실 비용을 뺀 순현금도 기록한다. 매매가가 같아도 보증금 규모가 다르면 실제 처분 뒤 남는 금액이 달라진다.
한 칸의 수익률이 생활 안정성을 가린다
임대수익률이 낮다는 이유만으로 거주주택까지 같은 잣대로 평가하면 판단이 흔들린다. 자녀 통학이나 직장 접근성 때문에 얻는 효용은 임대료처럼 계좌에 찍히지 않는다. 반대로 임대주택은 기대수익뿐 아니라 공실과 큰 수리의 가능성까지 숫자에 반영해야 한다.
표를 두 장으로 나누면 선택이 보인다
첫 장에는 두 주택의 시세와 관련 부채를 적어 순자산을 계산한다. 둘째 장에는 매달 들어오고 나가는 돈, 매각 가능 시기, 대체 주거비를 놓는다. 이 구분을 해두면 자산은 충분하지만 단기 현금이 부족한 상황과 실제 처분 가능한 여유를 혼동하지 않게 된다.
가계 전체를 요약할 때는 합계도 필요하지만, 그 전에 각 주택의 목적을 보존해야 한다. 용도와 처분 제약을 옆 칸에 남긴 자산표라야 이사, 보유, 매도 가운데 현실적인 선택을 비교할 수 있다.