공실 한 달이 임대주택 현금흐름에 주는 영향 계산하기

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임대주택이 한 달 비면 월세 한 달치만 사라진다고 생각하기 쉽다. 그러나 소유자가 부담하는 관리비와 대출이자, 청소·수선비, 새 임차인을 구하는 비용까지 같은 기간에 이어져 현금흐름의 감소 폭은 더 커진다.

받지 못한 임대료부터 일수로 계산한다

기존 임차인의 퇴거일 다음 날부터 새 임대차의 임대료 기산일까지를 센다. 달력상 한 달이 아니더라도 18일이나 35일처럼 실제 빈 날짜로 계산해야 한다. 계약금이 먼저 들어왔더라도 월세 수익과 보증금 유입은 서로 다른 항목으로 기록한다.

빈집이어도 계속 나가는 비용이 있다

공용관리비 중 소유자 부담분, 전기와 수도의 기본요금, 보험료와 대출 원리금은 임차인이 없어도 남는다. 난방 동파 방지나 환기 관리처럼 빈집 보호에 드는 비용도 포함한다. 평소 임차인에게 받던 관리비와 혼동하지 않는 것이 중요하다.

다시 빌려주기 위한 지출을 분리한다

중개보수, 청소, 도배, 설비 수리는 공실 그 자체의 비용은 아니지만 재임대 과정에서 발생한다. 수선으로 임대료를 높일 수 있다면 지출과 향후 수익 변화를 함께 적는다. 단순 복구비와 가치 개선비를 나누면 투자 판단도 쉬워진다.

준비금은 평균 공실보다 길게 잡는다

최근 한 번 빨리 계약됐다는 경험만으로 다음 공실을 짧게 가정하지 않는다. 주변의 비슷한 매물 수와 실제 계약까지 걸린 기간을 참고해 기본, 지연 두 시나리오를 만든다. 지연안에서도 주택 관련 지급을 감당할 금액이 공실 준비금의 기준이다.

공실 손실은 임대료의 빈칸이 아니라 그 기간에 계속 지출되는 돈의 합이다. 날짜와 비용 성격을 분리해 계산하면 임대료 조정, 수리 범위, 재계약 시점을 훨씬 차분하게 결정할 수 있다.