자가 전환 시 계약금부터 잔금까지 가계 현금을 배치하는 법
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전세나 월세에서 자가로 옮기면 계약금은 먼저 나가고 기존 보증금은 나중에 돌아오는 경우가 많다. 매수대금 총액이 감당 가능해도 돈이 들어오는 날과 나가는 날이 어긋나면 잔금일에 부족액이 생긴다.
계약금은 반환되지 않을 위험까지 본다
계약금 지급일과 금액을 적고 잔금 조달이 확정되기 전 감당하기 어려운 비율을 약속하지 않는다. 기존 임대차 종료 협의와 매수계약 특약이 충돌하지 않는지 확인한다. 계약 해제나 대출 불가 때의 처리는 계약 내용에 따라 달라지므로 서명 전에 검토한다.
기존 보증금은 실제 반환일에 놓는다
임대차 만기일과 이사일이 같아도 보증금이 매수 잔금보다 먼저 들어오는지는 별도 확인이 필요하다. 새 임차인의 보증금에 의존한다면 계약 진행 단계와 입금 시간을 표시한다. 확정되지 않은 반환액은 조건부 재원으로 둔다.
잔금 외 비용도 같은 주간에 모인다
취득 관련 세금, 법무비용, 중개보수, 이사와 최소 수리비를 각각 지급일에 배치한다. 가전이나 가구는 입주에 꼭 필요한 항목과 나중에 살 항목으로 나눈다. 예비비를 모두 잔금에 넣으면 입주 직후 작은 변수에도 차입이 필요해질 수 있다.
부족액은 취득주택과 상환능력으로 검토한다
매매잔금 자금은 새로 취득하는 주택의 가치, 선순위 조건, 소득과 상환계획 등에 따라 가능 범위가 달라질 수 있다. 필요액과 잔금일을 정확히 제시하고 금융사별 심사 시간을 고려하되 승인이나 한도를 확정적으로 예상하지 않는다.
현금 배치표에는 정상안과 보증금 반환이 늦는 지연안을 함께 둔다. 지연안에서도 잔금 약속과 최소 생활비를 지킬 수 있을 때 자가 전환 계획의 실행력이 높아진다.