순자산 계산에서 임대보증금 채무가 빠지면 생기는 착시
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임차인에게 받은 보증금을 자산만으로 기록하면 순자산이 크게 부풀어 보인다. 그 돈은 계약이 끝날 때 돌려줘야 하므로 현금이 들어온 동시에 같은 금액의 채무도 생긴 것으로 보는 편이 가계표에 맞다.
입금된 현금과 반환의무를 동시에 적는다
보증금이 계좌에 남아 있으면 현금자산에 포함하되 부채 항목에도 임대보증금을 같은 기준일로 기록한다. 이미 다른 곳에 사용했더라도 반환의무는 사라지지 않는다. 여러 임차인이 있다면 계약별 금액과 만기를 나눈다.
주택가치에서도 보증금을 다시 확인한다
임대주택의 시세에서 담보대출 잔액과 보증금 채무를 빼면 단순한 처분 후 잔여가치를 가늠할 수 있다. 다만 세금과 중개보수, 수리비도 실제 매도 뒤 남는 돈을 줄인다. 호가가 아니라 보수적인 예상 매각가로 계산한다.
보증금 사용처가 자산이면 이중계상을 막는다
받은 보증금으로 예금을 늘리거나 다른 주택을 샀다면 그 자산은 표에 남는다. 동시에 현금과 새 자산을 모두 원금만큼 잡지 않았는지 거래 흐름을 따라 확인한다. 보증금으로 대출을 갚았다면 부채 감소와 반환채무 존속을 함께 반영한다.
순자산과 유동성은 별도로 판단한다
주택 시세가 높아 순자산이 양수여도 반환월에 쓸 현금이 없을 수 있다. 보증금 만기표와 월별 현금흐름표를 따로 두어 자산 규모와 지급능력을 분리한다. 이 차이를 알아야 반환 계획이나 매도 시기를 늦지 않게 준비할 수 있다.
보증금을 부채로 넣는 것은 주택의 가치를 낮춰 보려는 조정이 아니다. 돌려줄 돈을 가계표에 제자리로 옮겨 순자산 착시와 반환 시점의 유동성 부족을 동시에 드러내는 작업이다.