임대주택 매도 전에 보증금 반환재원을 현금흐름에 넣는 법
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임대주택을 팔면 받은 매매대금으로 보증금을 돌려줄 수 있다고 생각하기 쉽지만 계약 일정은 그렇게 단순하지 않다. 임차인이 먼저 퇴거하거나 매수인이 빈집 인도를 요구하면 매매 잔금 전에 반환재원이 필요하다.
임대차와 매매의 핵심 날짜를 겹친다
임차인별 만기와 실제 인도일, 매수계약의 잔금일을 같은 달력에 표시한다. 매수인이 보증금을 승계하는지, 소유자가 반환하고 빈집을 넘기는지 계약서에서 확인한다. 여러 세대라면 가장 이른 반환일부터 계산한다.
매각대금 전액을 쓸 수 있다고 보지 않는다
잔금에서 선순위 대출 말소액, 세금, 중개보수와 법무비용이 먼저 빠질 수 있다. 계약금은 이미 다른 용도로 사용하지 않고 반환재원 계정에서 관리한다. 예상 매도가와 실제 손에 남는 돈 사이의 차이를 별도 열로 둔다.
새 보증금이나 계약금은 확정도에 따라 나눈다
새 임차인의 계약금만 받은 상태라면 전체 보증금을 반환 가능한 현금으로 잡지 않는다. 매수계약도 해제 조건과 잔금 지급 능력을 확인한다. 조건부 유입금이 지연되는 경우를 가정해 최소 보유현금을 계산한다.
매도 전 공백자금은 권리순위를 살핀다
퇴거자금을 별도로 마련해야 한다면 주택의 기존 담보와 임차인 권리, 매매계약 일정을 함께 확인한다. 임차보증금이 언제나 같은 방식으로 전액 차감된다고 단정할 수 없으며 실제 가능 범위는 금융사나 취급업체의 기준에 따라 달라진다.
보증금 반환재원을 현금흐름에 넣으면 매도가격보다 일정의 위험이 먼저 보인다. 매매 잔금이 늦어져도 임차인과 약속한 반환일을 지킬 수 있는 대안이 있어야 매각 계획이 완성된다.