후순위대출 선이자를 공제했다면 최고금리의 분모부터 바뀐다

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약정액만 분모에 넣으면 비용률이 작아진다

아파트를 담보로 추가자금을 빌리는 제안에서 “1,000만원 대출, 이자 200만원은 먼저 공제”라고 했다면, 연 20%라는 표시만 보고 상한 이내라고 결론내릴 수 없다. 등록 대부업자가 선이자를 공제하는 경우에는 공제한 금액을 제외한 실제 받은 돈을 원본으로 삼아 이자율을 산정한다는 규정이 있다. 후순위라는 담보 순서가 이 계산 원칙을 바꾸지는 않는다.

계산을 단순하게 보기 위해 1년 뒤 한 번 상환하고 다른 비용·중간 상환이 없다고 가정하자. 약정액 1,000만원에서 선이자 200만원을 떼면 실제 지급액은 800만원이다. 1년 뒤 1,000만원을 갚는 구조의 비용은 200만원이고, 실제 받은 800만원에 대한 비율은 25%다. 약정액으로 나눈 20%와 다른 값이다. 이는 가상의 상한 점검 예시이며 실제 채무액이나 분쟁의 결론을 확정하는 계산은 아니다.

선이자인지 다른 사람에게 지급한 원금인지도 구별한다

통장 입금액이 적다는 사정만으로 모든 차액을 선이자라고 볼 수는 없다. 실행금 가운데 일부가 기존 대출의 상환에 직접 지급됐을 수도 있다. 그 돈은 차입자의 채무를 갚는 데 사용된 것이므로 위 예시의 선이자와 성격이 다르다. 실행명세에서 수취인, 지급 목적, 공제 근거를 먼저 연결해야 하는 이유다.

제안을 비교할 때에는 약정 원금, 실제 지급된 금액, 선공제 이자, 별도 납입 이자, 각 지급일을 각각 적는다. 설정비용 등 이자에서 제외될 수 있는 법정 비용과 그 밖의 비용도 명칭만으로 결정하지 않는다. 생활법령정보의 안내는 등록 대부업자 이자율 제한과 선이자 계산 원칙을 설명한다. 계약 체결 시점·취급 주체·상환 경로가 다른 사례는 별도 검토가 필요하다.

필요한 현금이 1,000만원이라면 800만원 입금 제안으로 그 수요가 충족되는지도 함께 확인해야 한다. 추가 차입으로 부족분을 메우기 전에 공제 없는 조건을 포함해 실제 수령액과 상환액을 다시 제시받는 편이 합리적이다.

선공제 뒤 사용할 금액이 부족하다면 필요한 현금을 먼저 적고, 공제내역과 상환표를 갖춰 조건을 다시 요청한다. 필요금액과 자금용도를 먼저 정리하는 후순위 상담 항목에 맞춰 상담 입력을 준비하면 공제 전 약정액과 실제 수요를 혼동하지 않는 데 도움이 된다. 상담은 승인·금리·한도를 보장하지 않는다.

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출처와 적용 범위

자료 확인일: 2026-10-16 KST. 한국의 주택 추가자금 검토를 위한 일반 설명과 가상 사례다. 사례의 금액·금리·기간은 실제 상품 제안이 아니며, 취급기관·계약일·개별 조건에 따라 비용과 절차가 다를 수 있다.