고정지출이 늘기 전 감당 가능한 주거비 상한 정하기
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집을 알아볼 때 '은행이 빌려주는 최대금액'과 우리 가계가 편하게 감당할 수 있는 주거비는 같지 않다. 생활비와 소득변동을 반영해 스스로 상한선을 정하는 과정이 필요하다.
세후소득을 실제 입금 기준으로 본다
월급과 사업소득 등 가계에 실제 들어오는 돈을 평균적으로 정리한다. 성과급이나 일시적 수입은 매달 반복되는 기본소득과 분리한다. 소득이 불규칙하다면 높은 달보다 하위 구간을 기준으로 잡는 편이 보수적이다.
고정지출과 기본 생활비를 먼저 뺀다
보험료, 교육비, 통신비, 교통비와 최소 생활비를 소득에서 차감한다. 기존 대출 상환액과 관리비 등 현재 주거비도 포함한다. 남는 금액을 전부 새 주거비로 쓰기보다 저축과 예상치 못한 지출을 위한 여유를 둔다.
비상자금 적립액을 지출처럼 잡는다
주택 수리, 실직이나 의료비 같은 상황에 대비한 비상자금은 남으면 저축하는 돈이 아니라 매달 먼저 남기는 돈으로 계산할 수 있다. 이 금액을 뺀 뒤 감당 가능한 주거비 상한을 보면 생활안정성을 더 잘 반영한다. 가족 구성과 직업 안정성에 따라 적정 여유폭은 달라진다.
금리·소득 충격을 시험한다
대출금리가 오르거나 한 사람의 소득이 줄어드는 시나리오를 적용해도 월 현금흐름이 적자가 나지 않는지 본다. 특정 조건에서 바로 마이너스가 된다면 최대 대출보다 낮은 주거비를 선택하는 것이 안전할 수 있다. 금융기관의 심사한도와 가계의 편안한 상한은 목적이 다른 숫자다. 주거비 상한을 정한 뒤에는 실제 매물을 볼 때 관리비와 주차비까지 같은 범위 안에 들어오는지도 확인한다.