공유자 한 명의 자금수요를 공동재무와 분리해 검토하는 법
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공유자 중 한 명이 사업비나 생활비가 필요하다고 해서 공동소유 주택 전체의 재무 문제가 되는 것은 아니다. 개인의 필요액, 공동으로 부담할 비용, 주택의 권리 상태를 세 장으로 나누면 논의 범위가 분명해진다.
개인 필요액에는 목적과 기한을 붙인다
얼마가 왜 필요하고 언제 갚을 수 있는지 당사자 현금흐름으로 계산한다. 공동수선비나 세금처럼 모두가 부담할 돈은 제외한다. 개인 신용채무를 갚기 위한 자금이라면 기존 월 상환액이 실제로 얼마나 줄어드는지도 확인한다.
공동재무는 주택 유지에 필요한 돈만 담는다
재산세, 필수 수선, 임대보증금 반환처럼 공동자산에서 생긴 의무를 공유자별 부담 기준과 함께 적는다. 한 사람의 계좌 사정 때문에 공동 적립금을 먼저 사용하는 선택은 다른 공유자의 동의를 받는다. 공동계좌의 최저 유지액도 정해 둔다.
등기에서 개인이 가진 범위를 확인한다
등기부의 지분율과 각 지분 또는 주택 전체에 설정된 근저당, 압류 등을 살핀다. 민법 제263조상 공유자는 자기 지분을 처분할 수 있지만 공유물 전체를 처분하거나 변경하는 문제와는 구별된다. 구체적인 행위의 법적 효과는 사안별 확인이 필요하다.
본인 지분 자금은 조건을 개별적으로 본다
자기 지분만을 담보로 검토하면서 다른 공유자의 동의를 요구하지 않는 상품도 있다. 다만 담보가치와 권리순위, 점유 및 임대차 상태, 상환여력에 따라 취급 여부가 달라지며 공동명의자가 절대 알 수 없다고 보장할 수는 없다.
개인 문제를 공동부채로 만들지 않고, 공동의무를 한 사람에게 떠넘기지도 않는 것이 분리 검토의 목적이다. 세 장의 표를 합의 자료로 쓰면 필요한 자금과 책임 범위를 각각 설명할 수 있다.